भारत में प्रतिकूल कब्जे के कानून को समझना

अंतर्वस्तु

1. परिचय
2. कानूनी ढांचा
3. प्रतिकूल कब्जे के लिए शर्तें
4. सीमाएँ और अपवाद
5. भारत में प्रतिकूल कब्जे से संबंधित निर्णय
6. क्या किरायेदार प्रतिकूल कब्जे का दावा कर सकता है?
7. मकान मालिकों द्वारा बरती जाने वाली सावधानियां
8. निष्कर्ष

1. परिचय: प्रतिकूल कब्ज़ा एक कानूनी अवधारणा है जो किसी व्यक्ति को किसी संपत्ति के स्वामित्व का दावा करने की अनुमति देती है यदि उन्होंने वास्तविक मालिक की अनुमति के बिना, एक निर्दिष्ट अवधि के लिए खुले तौर पर, लगातार और बिना किसी रुकावट के इसका उपयोग किया है।

2. कानूनी ढांचा:  भारत में, प्रतिकूल कब्ज़ा विभिन्न कानूनों द्वारा शासित होता है, जिसमें हरियाणा का किरायेदारी अधिनियम भी शामिल है, लेकिन सीमा अधिनियम 1963, प्राथमिक कानून है जो भारत में प्रतिकूल कब्जे को नियंत्रित करता है। अधिनियम की धारा 27 के अनुसार, अचल संपत्ति पर कब्ज़ा वापस पाने के लिए मुकदमा दायर करने की समय सीमा 12 वर्ष है। हालाँकि, अधिनियम की धारा 28 इस नियम का अपवाद प्रदान करती है।

हरियाणा का किरायेदारी अधिनियम, जिसे हरियाणा शहरी (किराया और बेदखली का नियंत्रण) अधिनियम, 1973 के रूप में भी जाना जाता है, राज्य में किरायेदारी और बेदखली मामलों के लिए दिशानिर्देश और नियम प्रदान करता है।

धारा 9: अधिनियम की धारा 9 विशेष रूप से प्रतिकूल कब्जे से संबंधित है। धारा 9 के अनुसार, यदि कोई व्यक्ति किसी संपत्ति पर लगातार 12 साल या उससे अधिक समय से कब्जा कर रहा है, और यदि मालिक ने इस दौरान संपत्ति को वापस पाने के लिए कोई कानूनी कार्रवाई नहीं की है, तो कब्जा करने वाला व्यक्ति स्वामित्व का दावा कर सकता है। संपत्ति का.

3. प्रतिकूल कब्जे के लिए शर्तें:- प्रतिकूल कब्जे का दावा स्थापित करने के लिए, कुछ शर्तों को पूरा करना होगा:-

1. वास्तविक कब्ज़ा- दावेदार के पास संपत्ति का वास्तविक भौतिक कब्ज़ा होना चाहिए। केवल रखने का इरादा या इच्छा ही पर्याप्त नहीं है।
2. खुला और कुख्यात कब्ज़ा – कब्ज़ा खुला, दृश्यमान और वास्तविक मालिक या जनता को ज्ञात होना चाहिए। यह छिपा हुआ या गुप्त नहीं होना चाहिए.
3. निरंतर कब्ज़ा-कब्जा 12 वर्ष या उससे अधिक की संपूर्ण वैधानिक अवधि के लिए निरंतर और निर्बाध होना चाहिए। कब्जे में कोई भी तोड़-फोड़ दावे को अमान्य कर सकती है।
4. शत्रुतापूर्ण कब्ज़ा- कब्ज़ा वास्तविक मालिक के अधिकारों के प्रतिकूल होना चाहिए। इसका मतलब यह है कि दावेदार के पास मालिक की अनुमति या सहमति के बिना संपत्ति होनी चाहिए।
5. अधिकार का दावा- दावेदार को संपत्ति पर अधिकार या स्वामित्व का दावा करना होगा। इसका मतलब यह है कि उन्हें संपत्ति को अपना मानना ​​चाहिए, न कि केवल अतिक्रमणकारी के रूप में।

मकान मालिक द्वारा परित्याग, अनधिकृत उप-किराए पर देना और धोखाधड़ी वाली कार्रवाइयां कुछ अन्य स्थितियां हैं जहां किरायेदार को प्रतिकूल कब्जे के लिए उत्तरदायी ठहराया जा सकता है।

4. सीमाएँ और अपवाद: जबकि प्रतिकूल कब्ज़ा स्वामित्व प्राप्त करने का एक वैध साधन हो सकता है, विचार करने के लिए कुछ सीमाएँ और अपवाद हैं:

1. सरकारी स्वामित्व वाली भूमि
2. पंजीकृत मालिक
3. कपटपूर्ण कब्ज़ा
4. नाबालिग या मानसिक रूप से अक्षम मालिक

5. भारत में प्रतिकूल कब्जे से संबंधित निर्णय:-

1. एस. सुंदरम पिल्लई बनाम वीआर पट्टाभिरामन (1985)
2. गुरुदेव सिंह बनाम हरदयाल सिंह (2010)
3. पश्चिम बंगाल राज्य बनाम हेमन्त कुमार भट्टाचार्जी (2011)
4. आर. राजगोपाल रेड्डी बनाम पद्मिनी चन्द्रशेखरन (2017)
5. रविंदर कौर ग्रेवाल बनाम. मंजीत कौर (2019)
6. वसंता बनाम राजलक्ष्मी, 2024 एससीसी, निर्णय: 13-02-2024

6. क्या किरायेदार प्रतिकूल कब्जे का दावा कर सकता है?

हाँ, एक किरायेदार भारत में प्रतिकूल कब्जे का दावा कर सकता है। भारत में प्रतिकूल कब्जे का कानून लिमिटेशन एक्ट, 1963 द्वारा शासित होता है। लिमिटेशन एक्ट की धारा 145 में कहा गया है कि एक व्यक्ति जो मालिक की सहमति के बिना 12 साल की अवधि के लिए जमीन पर कब्जा कर रहा है, वह जमीन पर मालिकाना हक का दावा कर सकता है। हालाँकि, उपरोक्त शर्तों को प्रतिकूल कब्जे का दावा करने के लिए पूरा किया जाना चाहिए। पट्टे या किराये के समझौते के माध्यम से किरायेदारी को आम तौर पर भारत में प्रतिकूल कब्ज़ा कानून के तहत नहीं माना जाता है। हालाँकि, कुछ परिस्थितियों में, यदि पट्टा समाप्त हो गया है या यदि मालिक ने समझौते में उल्लिखित विवरणों पर चूक की है, तो किरायेदारों ने प्रतिकूल कब्जे के माध्यम से स्वामित्व के लिए फाइल करने के लिए स्थिति का लाभ उठाया है। मालिक के लिए कार्रवाई करने की निर्धारित समयसीमा 12 साल है। जैसे ही अनुबंध का उल्लंघन होता है, मालिक को प्रतिकूल कब्जे से बचने के लिए किरायेदारों को खाली कराने पर विचार करना चाहिए। यदि समझौते की समाप्ति के बाद, किरायेदार ने मालिक को किसी भी रूप में किराया का भुगतान किया है, तो वे प्रतिकूल कब्जे के माध्यम से स्वामित्व के लिए आवेदन नहीं कर सकते हैं। 

7. मकान मालिकों द्वारा बरती जाने वाली सावधानियां:

1. किरायेदार का सत्यापन करें
2. रेंटल एग्रीमेंट
3. सुरक्षा जमा राशि
4. पुलिस सत्यापन
5. रखरखाव एवं मरम्मत
6. किराया भुगतान
7. इन्वेंटरी चेकलिस्ट
8. बीमा
9. नियमित निरीक्षण
10. उचित दस्तावेज़ीकरण बनाए रखें
11. किरायेदारों के साथ नियमित रूप से संवाद करें
12. कानूनी अनुपालन

8. निष्कर्ष- प्रतिकूल कब्ज़ा एक कानूनी सिद्धांत है जो किसी व्यक्ति को किसी संपत्ति के स्वामित्व का दावा करने की अनुमति देता है यदि उन्होंने वास्तविक मालिक की अनुमति के बिना, एक निर्दिष्ट अवधि के लिए खुले तौर पर, लगातार और बिना किसी रुकावट के इसका उपयोग किया है। माननीय सर्वोच्च न्यायालय के वसंत बनाम राजलक्ष्मी, 2024 एससीसी के नवीनतम फैसले में, निर्णय: 13-02-2024 में कहा गया है कि “प्रतिकूल कब्जे का दावा करने वाले व्यक्ति को यह दिखाना चाहिए कि उसे किस तारीख को कब्जा मिला; उसके कब्जे की प्रकृति; क्या कब्जे के तथ्य की जानकारी दूसरे पक्ष को थी; कब तक उसका कब्ज़ा जारी रहा; और उसका कब्ज़ा खुला और अबाधित था। ”…